O ABUSO DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, QUANDO DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DIRETO COM INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS SEM A PRÉVIA NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES E A OBRIGAÇÃO DA SUA DEVOLUÇÃO EM DOBRO.

É prática comum nos dias atuais incorporadoras imobiliárias lançarem empreendimentos e montarem stands de vendas das unidades com corretores indicados pela própria incorporadora que são responsáveis pela intermediação da negociação e com isso não permitem que o cliente adquirente seja assessorado por outro profissional de sua livre escolha.

 Com essa prática as incorporadoras impõem aos seus clientes a obrigação do pagamento dos honorários de intermediação sem qualquer possibilidade de negociação dos valores e caso o cliente não aceite realizar o pagamento constante do contrato de adesão, confeccionado unilateralmente pela incorporadora, este acaba por não conseguir realizar a aquisição do imóvel.

 O inciso IV do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor é enfático em estabelecer que são nulas as cláusulas contratuais consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, que no caso em apreço é a obrigação do consumidor realizar o pagamento de comissão de corretagem sem possibilitar ao menos a negociação dos valores.

 Neste mesmo sentido é o que determina os incisos IV e V do artigo 6º Código de Defesa do Consumidor, que estabelece que são direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços e a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais.

 Analisando ações de consumidores questionando a cobrança da comissão de corretagem por incorporadoras imobiliárias, o Superior Tribunal de Justiça, atualmente, vem se posicionando) de forma pacífica,  no sentido que é abusiva a cláusula contratual que impõe comissão de corretagem, sem negociação entre as partes, quando da aquisição de imóvel de incorporadora, como se pode verificar da ementa extraída do Recurso Especial nº 350.052/MS, relatado pelo Ministro Sidney Benbeti, conforme abaixo colacionada:

 “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTIUIÇÃO DE VALORES C/C REPTIÇÃO DE INDÉBITO – AQUISÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA – COMISÃO DE CORETAGEM – PAGMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES – ABUSIVDAE DA CLÁUSLA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFSA DO CONSUMIDOR – REPTIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO – ART. 42, DO CD – RECURSO CONHECIDO EPROVIDO.

Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, na sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º, inciso IV e V do artigo 51 do CDC.

O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de  responsabilidade daquele.

O art. 42 do CD está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor, par tano, faz-se  necessário a demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve engano justificável. Recurso conhecido e provido.”

 Com a imposição da incorporadora em pagamento de comissão de intermediação sem possibilitar que o cliente faça qualquer tipo negociação sobre os valores cobrados a título de comissão resta caracterizado a cobrança abusiva e a má-fé da empresa fazendo jus o cliente ao direito da devolução em dobro do valor pago, conforme determina o parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

 Em relação ao direito de repetição em dobro do indébito, prevista no artigo 42, parágrafo único, do CDC., a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que ela pressupõe tanto a existência de pagamento indevido quanto a má-fé do credor.

 Assim, a comissão de corretagem cobrada dos consumidores no momento da aquisição de um empreendimento na planta deve ser devolvida em dobro ao cliente, posto que, a mesma foi imposta sem qualquer possibilidade de negociação, devendo o consumidor procurar um profissional Advogado de sua confiança e buscar a devolução dos valores em juízo.

Doutor Bruno Moreira é Advogado inscrito na OAB/SP 253.204, Especialista em Direito Empresarial sócio fundador do escritório Cardoso e Moreira Sociedade de Advogados.

 

 

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